In molti provano l’esperienza di acquistare o vendere un immobile e spesso si trovano ad affrontare un grande interrogativo riguardo al giusto prezzo di vendita o acquisto. La risposta è strettamente correlata al valore dell’immobile, denominato anche come valore di mercato.
Il valore di mercato di un immobile viene calcolato dalle agenzie immobiliari o da agenti professionisti specializzati in materia. Le valutazioni di un immobile rispondono a numerosi criteri che permettono di effettuare una stima approssimativa.
Tuttavia, è importante non confondere il valore di mercato di un’immobile dal suo valore catastale, noto anche come valore fiscale, utilizzato come base di calcolo per il pagamento delle imposte correlate all’immobile.
Calcolare il valore di un’immobile: i criteri
Le agenzie immobiliari, come l’agenzia casasmart.info, identificano il valore di un’immobile in base al suo valore di mercato, al calcolo della superficie commerciale, al valore a mq e in base ai coefficienti di merito.
● Il valore di mercato
Il valore di mercato viene definito dalle “linee guida sulle valutazioni immobiliari”, a cui hanno aderito ABI, Tecnoborsa e numerosi professionisti del settore, come una rappresentazione dell’importo al quale un immobile verrebbe venduto se fosse posto in vendita sul libero mercato.
● Calcolo della superficie commerciale
È indispensabile verificare la superficie commerciale dell’immobile, tenendo conto della superficie calpestabile, mansarde, verande, soppalchi, taverne e seminterrati, oltre che di tutte le superfici scoperte che si calcolano in base a numerosi coefficienti che si sommano tra loro. Il calcolo della superficie commerciale è importante per elaborare il valore a metro quadro.
● Valore al metro quadro
Per indicare il valore al metro quadro si deve tener conto di numerosi indici volti a determinare il costo effettivo di un appartamento, come l’ubicazione, le condizioni dell’edificio, lo stato di conservazione e le condizioni dei locali interni.
● Coefficienti di merito
I coefficienti di merito possono far diminuire o aumentare la quotazione di un immobile. Sono coefficienti correlati alle caratteristiche dell’immobile e sono espressi in percentuali. Ad esempio, i coefficienti riguardo al piano seminterrato hanno una percentuale del -25% in presenza o assenza di ascensore, mentre i coefficienti riguardo ad un piano superiore hanno una percentuale del +5% con ascensore e -30% senza ascensore.
Calcolare il valore complessivo dell’immobile
Il calcolo del valore complessivo di un immobile si effettua attraverso una formula matematica che consiste in: superficie commerciale * quotazione al metro quadro * coefficienti di merito.
Dopo aver calcolato la superficie commerciale, si prendono a riferimento i valori individuati dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) basati nell’area di riferimento in cui si trova l’immobile, al momento dell’atto di compravendita o quando è stato fissato il prezzo. Successivamente, si applicano i coefficienti di merito correlati alle caratteristiche dell’immobile.
Valutare in modo perfetto il valore di un immobile non è un’operazione semplice, per questo motivo i venditori si appoggiano a professionisti del settore competenti in materia, oppure ad una valutazione effettuata da un’agenzia immobiliare. Molte agenzie, attualmente, utilizzano strumenti digitali e algoritmi di valutazione tecnologicamente avanzati per effettuare rapidamente la valutazione di una casa.